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한남3구역 수주전 가열… 현대·GS·대림, ‘별들의 전쟁’

한남3구역 재개발 사업비 1조9000억원, 총 사업비 7조원

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박찬호 기자 2019-11-05

입찰 보증금 1500억 원 완납한 곳은 현대건설, 대림산업, GS건설
현대건설, ‘백화점’, GS건설 ‘후손’, 대림 ‘빅데이터’ 등 홍보전 돌입
정부, 치열한 경쟁 예고됨에 따라 서울시에 ‘제안서 확보’ 요청

 

[국토매일-박찬호 기자] 공사비 2조원, 총사업비 7조원에 달하는 역대 최대 규모의 재개발인 서울 용산구 한남3구역재정비촉진구역 주택재개발정비사업(이하 한남3구역) 수주를 놓고 국내 빅3 건설사 현대건설, GS건설, 대림산업이 경쟁에 돌입했다. 한남3구역의 입찰보증금은 1500억원, 공사비 2조원, 총 사업비는 7조원으로 추산될 정도로 한반도 역사상 최대 재개발 프로젝트로 손꼽힌다.


사업비 뿐 아니라 우리나라 최대 부촌인 ‘용산구 한남동’에 짓는 단지인 만큼 이곳을 수주하는 건설사는 사실상 ‘대한민국 최고 아파트’라는 타이틀을 거머쥐게 된다. 이를 잘 아는 건설사들 역시 지금까지는 보여주지 않았던 ‘최고급 건축물’이라는 이미지를 전면에 내세워 홍보전에 돌입한 상황이다. 한남3구역을 둘러썬 현재 경쟁 상황을 분석해 봤다.


한남3구역 재개발 사업은 서울 용산구 한남동 686일원 일대 38만6395㎡를 한남뉴타운으로 만드는 프로젝트다. 건축 연면적이 104만8천998㎡에 달한다.지하 6층∼지상 22층, 197개동으로 총 5816가구가 들어설 전망이다. 공시 예정가는 1조8880억원, 사업비는 7조원으로 평가되고 있다. 단군 이해 한반도 재개발 사업 중 규모가 가장 크다. 부지 역시 우리나라 최고 부촌 중 한 곳으로 평가되고 있는 ‘한남동’이다.


현재 한남동의 고급 아파트 가격은 상상을 뛰어넘고 있다. 지난해 분양전환가격을 확정한  ‘나인원 한남’의 임대보증금은 3.3㎡당 평균 4500만원이었다. 주택형별로 보면 206~244㎡(이하 전용면적)가 3.3㎡당 평균 5900만원, 가구당 44억~52억원이었고, 273㎡는 74억원(3.3㎡당 7400만원)이었다.


직선거리로 500m 떨어진 한남더힐 역시 우리나라의 대표적인 최고급 아파트다. 한남더힐은 2019년 거래된 서울지역 아파트 중 가장 높은 가격으로 거래된 아파트다. 올해 1월 84억원에 거래됐다. 2006년 실거래가격 발표 이후 최고 거래가격이다.


국토교통부 실거래가격을 분석한 결과, 2019년 거래된 아파트 중 거래가격 기준 상위 100위 안에 포함된 아파트는 모두 강남구, 서초구, 성동구, 용산구에 위치한 아파트였다. 이 중 43%로 가장 높은 비율을 보인 용산구의 아파트는 모두 한남더힐로 나타났다.


한남3구역 조합은 10월내로 시공사를 선정한다는 계획이다. 부동산업계에 따르면 한남3구역 조합은 9월 2일 시공사 선정을 위한 현장설명회를 열고 현대·대림·GS·대우·SK건설 5개 업체에 입찰참여안내서를 배부했다. 이중 현재 현대·대림·GS 3사가 입찰보증금 1500억원을 납부하고, 입찰 참여권을 확보한 상태다. SK와 대우는 포기했다. 조합은 10월 28일 1차 합동 설명회를 거쳐 12월 15일 총회에서 시공사를 최종 선정할 예정이다.

 

▲ 한남3구역 재개발 조감도     © 국토매일


한남3구역 입찰에 참여하는 건설사들은 자신들만 ‘최고급’ 전략을 공개했다. 키워드로 보면 현대는 ‘백화점’, GS ‘후손’, 대림 ‘빅데이터’다.


먼저 현대건설은 16일 단지명을 ‘디에이치 더 로얄’로 명명하고, 현대백화점 그룹과  한남3구역 내에 백화점을 입점시키겠다는 업무 협약을 가졌다. 주요 사항으로는 ▲현대백화점 계열사 및 보유 브랜드의 한남 3구역 상가 입점 ▲상가 컨텐츠 구성 및 운영에 관한 상호 공동 기획 ▲한남3구역 입주민 대상 주거 서비스 제공(조식서비스, 케이터링 등)을 담고 있다. 현대건설은 “현대건설은 프리미엄 백화점의 상징인 현대백화점과 국내 최고 프리미엄 아파트 브랜드 브랜드와 손잡고, 서울 최초 프리미엄 백화점이 들어선 아파트 컨셉의 설계를 추진할 계획”이라고 밝혔다.


GS건설은 “후손까지 이어질 건축물로 짓겠다”는 포부를 밝혔다. GS건설은 16을 기자회견을 열고 한남 3구역 입찰에 제출할 아파트명을 ‘한남자이 더 헤리티지(THE HERITAGE)으로 명명한다고 밝혔다. 단지명은 대한민국 최고 아파트 브랜드로 자리매김한 ‘자이(Xi)’와 역사적으로 보존 가치가 있는 문화 유산을 의미하는 영문 ‘헤리티지 (Heritage)’를 합친 것이다. 국내 1등 아파트 브랜드 자이가 한남3구역에서 대한민국 랜드마크를 넘어 후손에게 물려줄 ‘100년 주거문화 유산’으로 짓겠다는 각오를 담았다. 우무현 GS건설 사장은 “한남자이 더 헤리티지는 대한민국 부동산의 판도를 바꾼 반포자이-경희궁자이를 잇는 자이의 또 다른 대표작이 될 것”이라고 말했다.


대림산업은 한남3구역 빅데이터 조사를 통해 최적의 삶을 제공하겠다는 계획이다. 대림산업은 한남3구역 단지를 ‘아크로 한남 카운티’로 명명했다. 서울의 중심지이자 배산임수의 명당 입지를 갖춘 지역명인 ‘한남’ 그리고 아름다운 거주지를 뜻하는 ‘카운티’를 아크로와 조화시킨 것이다. 대림산업에 따르면 한남3구역 조합원 468명, 대한민국 최상위 0.1% 약 1만 2000명, 서울시 거주자 약 50만명 등을 빅데이터로 통합 분석해 최상의 주거 기준을 도출했다고 설명했다. 


현대·GS·대림 빅3 건설사는 한남3구역 쟁탈을 위해 파격 조건들을 제안하고 있다. 그중에서도 가장 주목을 받고 있는 것은 시세를 웃도는 ‘최저 분양가 보장’을 제시다. 그야말로 ‘쩐의 전쟁’이다.


건설업계에 따르면 GS건설은 조합에 조합원 분양가 3.3㎡당 3300만원 이하 보장, 상업시설 분양가 주변 시세의 110% 보장, 이주비 주택담보대출비율(LTV) 90% 보장, 조합원 분담금 입주시 100% 보장, 조합사업비 전액 무이자, 조합원 전원 한강조망세대·테라스하우스·펜트하우스 100% 보장 등을 내걸었다. 이중 일반분양가를 3.3㎡당 7200만원까지 보장해주겠다고 제안해 이목이 쏠리고 있다. 미분양 발생시 100% 대물 인수 조항도 추가했다. 단, ‘분양가 상한제 미적용’이라는 단서를 달았다. 업계에서는 상한제 단서를 달긴 했지만 상한제 적용지역이 아니어도 서울 전역이 고분양가 관리지역으로 묶여 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제를 받고 있는 것을 감안하면 파격적인 조건으로 평가하고 있다.


현대건설은 가구당 5억원의 최저 이주비를 제시했다. 최근 정부의 대출 규제로 정비사업의 이주비가 대폭 축소돼 조합원들이 어려움을 겪고 있는 점을 고려해 LTV 70% 이내에서 최저 5억원까지 책임지고 빌려주겠다는 것이다. 조합원 추가 분담금도 입주 1년 후에 전액 납부하도록 유예해주겠다고 제안했다. 대림산업은 임대아파트 없는 단지, 이주비 LTV 100% 보장 등을 제안했다.


‘공약남발’ 등 치열한 경쟁이 예고되는 한남3구역 수주전을 놓고 국토교통부와 서울시가 특별점검에 나선다. 시공사 선정에 ‘변수’가 될지 주목된다. 20일 업계에 따르면 국토부는 서울시에 건설사들이 조합 측에 제시한 입찰제안서 내역을 입수할 것을 요청했다. 입찰에 참여한 3개 건설사의 제안서가 확보되는 대로 위법 소지가 있는지 검토해 과태료를 부과하겠다는 입장이다.


정부는 구체적으로 어떤 조건이 불법 소지가 높은 것으로 밝히고 있진 않지만 업계에서 △분양가 보장 △無 임대아파트 △이자없는 이주비 지원 등을 불법으로 지목하고 있다.


이 조건들은 대부분 대림산업이 내놓은 것들이다. 현재 대림산업은 혁신 설계로 한강조망 가구수를 1038가구에서 2566가구로 늘리겠다고 제안했다. 이주비도 100% 보장하겠다고 약속했고, 임대아파트가 없는 단지로 만들겟다고 제안한 상태다. 현재 서울시 도시 및 주거환경 정비 조례 28조에 따르면 재개발 사업시행자는 임대주택을 건설해 서울시장에 처분하도록 명시돼 있다.

기사입력 : 2019-11-05

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